Wie kaufe ich ein Haus oder eine Wohnung in Spanien?
Eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist einfach, sehr ähnlich wie in Deutschland oder auch der Schweiz und als Schweizer Bürger haben sie die gleichen Rechte wie Bürger aus den EU-Länder.
Ein neues Leben in Spanien zu beginnen und eine Immobilie zu kaufen sollte eine positive Erfahrung werden. Doch viele, vor allem ausländische Käufer, empfinden den doch sehr aufwendigen Kaufprozess als kompliziert, da sie mit den rechtlichen Aspekten und der Landessprache oft nicht vertraut sind.
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien entscheiden, ist es äusserst wichtig, sich mit den grundlegenden Unterschieden zwischen dem Kauf einer Immobilie in Spanien und Ihrem Heimatland vertraut zu machen. Dies ist wichtig, um potenzielle Probleme und Fehler zu vermeiden.
Werfen wir einen Blick auf einige der häufigsten Probleme beim Immobilienkauf in Spanien.
1. Nicht alle Unterlagen zur Hand haben
Es gibt bestimmte Dokumente, die Sie für den Kauf einer Immobilie in Spanien benötigen und die beispielsweise für die Eröffnung eines Bankkontos erforderlich sind. Das Erste, was Sie tun müssen, bevor Sie überhaupt daran denken, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, ist eine NIE-Nummer zu beantragen. Sobald Sie Ihre NIE-Nummer haben, können Sie ein Bankkonto in Spanien eröffnen, die für den Kauf einer Immobilie in Spanien unerlässlich ist. Ohne ein spanisches Konto können Sie keine Hypothek aufnehmen oder die fälligen Gebühren beim Immobilienkauf in Spanien zahlen. Wir empfehlen Ihnen dringend, diese beiden Schritte so früh wie möglich durchzuführen, damit Sie so schnell wie möglich mit dem Kaufprozess in Spanien beginnen können.
2. Kaufnebenkosten nicht berücksichtigen
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, müssen Sie bedenken, dass Sie nicht nur den Kaufpreis zahlen werden, für den die Immobilie angeboten wird. Selbst wenn Sie eine Immobilie zu einem günstigen Preis finden, sollten Sie sich über die versteckten Gebühren und Steuern bewusst sein, die beim Kauf anfallen. Viele Käufer, die den Kauf einer Immobilie mit einem Darlehen finanzieren, neigen oft dazu, die dafür fälligen Gebühren zu vergessen. Zwar befinden sich die Zinsen auf historischen Tiefstständen, doch gibt es einige zusätzliche Gebühren, die Sie berücksichtigen müssen. Die meisten Banken in Spanien verlangen auch, dass Sie beim Abschluss einer Hypothek eine Lebensversicherung abschliessen. Zudem hängt der Leihbetrag für Ausländer in Spanien davon ab, ob Sie einen Wohnsitz in Spanien haben oder nicht (Nicht-Residenten). Nicht-Residenten stehen beim Kauf eines Zweitwohnsitzes weniger Finanzierungsoptionen zur Verfügung.
3. Nicht informiert sein
Neben Ihrer Recherche zum Thema Hypotheken in Spanien ist es sehr wichtig, den Markt zu analysieren, sich über die Gegend, in der Sie kaufen möchten zu informieren, herauszufinden, wie lange der Kaufprozess für eine Immobilie in Spanien dauert und wie sich
die Immobilienpreise in Spanien entwickeln. Viele ausländische Käufer neigen beispielsweise dazu, ihre Immobiliensuche auf beliebte Urlaubsgegenden mit erhöhten Preisen zu konzentrieren. Wenn Sie sich jedoch etwas von diesen Orten entfernen, könnten Sie eine Immobilie für weniger Geld kaufen. Nutzen Sie in Bezug auf die Immobilie alle verfügbaren Ressourcen wie Videos und virtuelle Besichtigungen und besuchen Sie nach Möglichkeit die Immobilie vor Ort.
4. Ohne einen Makler kaufen
Ausländische Käufer in Spanien schrecken aufgrund der zusätzlichen Kosten oft davon ab, beim Kauf einer Immobilie einen Makler hinzuzuziehen. Wenn Sie jedoch die Angebote von Agenturen meiden, lassen Sie sich möglicherweise Ihr Traumhaus in Spanien entgehen. Ganz zu schweigen davon, dass Makler sehr hilfreich sein können, wenn es um Preisverhandlungen und die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen geht, insbesondere wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie in Spanien kaufen und kein Spanisch sprechen. Wenn Sie einem Immobilienmakler in Spanien vertrauen, können Sie wichtige Markteinblicke gewinnen und die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in Spanien vermeiden.
5. Keine professionelle Hilfe in Anspruch nehmen
Der Kauf einer Immobilie ist eine beträchtliche Investition und damit Sie am Ende kein Geld verlieren, müssen Sie sicherstellen, dass Sie alles verstehen, was dazu gehört, einschliesslich der rechtlichen Aspekte. Neben der Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers, der Ihnen wichtige Einblicke in den Immobilienmarkt gibt, ist es auch ratsam, die Hilfe eines Rechtsanwalts, oder mindestens eine Gestoria in Anspruch zu nehmen, der Sie beim Vertrag und den Verkaufsbedingungen unterstützt.
Was ist eine Gestoría in Spanien?
Spanien ist berüchtigt für seine Bürokratie, die vielen oft eine unüberwindbare Hürde erscheint. Eine „Gestoría“ kann Ihnen helfen, diese Hürde zu überwinden. Das Konzept der Gestoría, d. h. eines Vermittlers zwischen Bürger und dem staatlichen Verwaltungsapparat, ist typisch spanisch. Obwohl Sie vielleicht nicht zu vertraut mit solch einer Einrichtung sind, kann ein „Gestor“ Ihnen das Leben in Spanien erheblich erleichtern. Es gibt zahlreiche Gestorías, die sich auf ausländische Kunden spezialisiert haben, die in Spanien leben, nach Spanien ziehen oder in Spanien eine Immobilie kaufen möchten.
Hier erklären wir Ihnen, was genau eine Gestoría in Spanien ist und wie sie Ihnen helfen kann.
Was macht eine Gestoría in Spanien?
Die Rolle einer Gestoría lässt sich am besten als Vermittler beschreiben, die Ihnen bei der Erledigung von amtlichen Formalitäten in Spanien hilft. In vielen Ländern können Bürger Behördengänge in Bezug auf Steuern, Autoanmeldung usw. normalerweise selber erledigen. In Spanien verlassen sich jedoch viele auf eine Gestoría und sind bereit, dafür eine entsprechende Gebühr zu zahlen. Der Grund dafür liegt darin, dass sich eine Gestoría besser mit der spanischen Verwaltungsbürokratie auskennt. Bedenken Sie jedoch, dass Ihnen eine Gestoría zwar die Behördengänge abnimmt, bei Streitfällen jedoch dieselben Möglichkeiten hat wie Sie, da sie nur als Vermittler fungiert.
Welche Vorteile hat eine Gestoría in Spanien?
Der Hauptvorteil einer Gestoría in Spanien, insbesondere wenn Sie Ausländer sind, besteht darin, dass sie sich mit dem spanischen Verwaltungsapparat und seiner Funktionsweise auskennt. Wenn es zum Beispiel um Papierkram geht, kann eine Gestoría Ihnen genau erklären, welche Formulare ausgefüllt und wo eingereicht werden müssen.
Womit kann eine Gestoría behiflich sein?
Als Ausländer in Spanien kann Ihnen eine Gestoría vor allem bei folgenden Angelegenheiten helfen:
- Beantragung einer NIE-Nummer
- Eröffnung eines Bankkontos
- Alles, was mit dem Kauf eines Autos in Spanien zu tun hat (einschließlich Anmeldung und Führerschein)
Selbstständigkeit und Sozialversicherungspapiere - Steuern
Gibt es etwas, was eine Gestoría in Spanien nicht kann?
Zunächst ist zu beachten, dass ein Gestor kein qualifizierter Anwalt ist. Wenn Sie in Spanien Rechtsberatung suchen, kann ein Gestor nicht helfen. In diesem Fall finden Sie eine Reihe von deutschsprachigen Anwälten in Spanien, die Ihnen helfen können. Im Allgemeinen kann ein Gestor nicht die Funktionen eines lizenzierten Fachmanns wie eines Buchhalters oder eines Anwalts ausführen. Aus diesem Grund kann er Ihnen keine Steuerberatung geben oder Ihre Steuern berechnen (obwohl er Ihre Steuererklärung für Sie ausfüllen kann). Sie sind lediglich dazu da, bei grundlegenden administrativen Fragen zu helfen.
Kauf Abwicklung in 3 Schritten
Sie eröffnen bei einer spanischen Bank ein normales Euro-Bankkonto das auf ihren Namen lautet. Bei allen spanischen Banken haben Sie auch die Möglichkeit von elektronischem Banking und es ist von Vorteil wenn Sie auch einer Person ihres Vertrauens eine Vollmacht über das Bankkonto erteilen. Für die Eröffnung des Bankkontos brauchen Sie eine gültige Indentitätskarte oder Pass, eine kleine Einzahlung von 100 Euro genügt und ihr Bankonto ist aktiv. Wenn Sie wieder zu Hause sind ist es sinnvoll eine erste Überweisung von ca. Euro 2000.- zu tätigen, für die ersten Rechnungen des Notars und allenfalls eines Übersetzers. Später können sie dann die Summen überweisen die sie zum Kauf der Immobilie brauchen.
2. Schritt:
Für alle rechtlichen Schritte die man in Spanien tätigen will brauchen sie die N.I.E. Nummer (numero de identidad del extranjero) die Identitätsnummer für Ausländer. Die N.I.E. kann von der Policia Nacional in Spanien oder vom spanischen Konsulat in der Schweiz ausgestellt werden. Dieses Dokument dient der Steueridentifikation und bleibt ein Leben lang gültig, ausser sie erwerben die spanische Staatsbürgerschaft. Wir empfehlen ihnen diese N.I.E. Nummer über einen Notar (notario) oder Rechtsanwalt (abogado) in Spanien zu beantragen, sie sparen viel Zeit. Die N.I.E. verpflichtet sie nicht zu einem Kauf einer Immobilie.
Schweizer Bürger die Wohnsitz in Spanien nehmen wollen, können die N.I.E. Nummer auch selber beantragen. Benötigt werden neben dem Antragsformular, der Einzahlungsbestätigung der Bank über die Gebühr und der formlosen Mitteilung der wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Gründe, die dem Antrag zugrunde liegen, zum einen eine Kopie des Personalausweises und zum anderen die sog. Apostille (Beglaubigung) Die Schweiz gehört der sogenannten Haager Apostille an, welche die Anerkennung von Urkunden im Ausland regelt und erleichtert.
Das spanische Antragsformular zu Erteilung einer NIE-Nummer ist auf der Website abrufbar (Modelo EX15 – Solicitud de Número de Identidad de Extranjero (NIE) y Certificados).
Auch muss die Gebühr für die Beantragung der NIE-Nummer gezahlt werden, bevor der Antrag von den spanischen Behörden bearbeitet werden kann. Diese Gebühr liegt ungefähr bei 10 €. Sowohl das Formular als auch die Einzahlungsbestätigung der Bank sind Teil der erforderlichen Unterlagen.
Liegen alle Unterlagen vor, so kann die NIE-Nummer entweder in Spanien selbst nach Vorlage des Antrages inklusive aller Dokumente persönlich direkt bei der Generaldirektion der Polizei („Dirección General de la Policía“) und der Landpolizei („Guardia Civil“) oder einfacher bei der Ausländerbehörde („Oficina de Extranjeros“) oder der Polizeidienststelle („Comisaría de Policía“) am dortigen spanischen Wohnsitz beantragt werden. In der Schweiz selbst ist es auch möglich, dass die Antragstellung bei der spanischen Botschaft oder dem spanischen Konsulat ebenfalls unter Vorlage aller notwendigen Unterlagen erfolgt.
Der Antrag kann generell auch von einem Vertreter mit einer entsprechenden Vollmacht, die diesen zu der Beantragung der NIE-Nummer berechtigt, gestellt werden.
3. Schritt:
Sie haben ein Haus, eine Wohnung oder Grundstück gefunden das sie kaufen möchten und wählen nun mit einer Gestoria einen Notar (notario) aus, ein Notar der evt sogar deutsch spricht. Der Notar
wird nun die Escritura (notarieller Kaufvertrag) vorbereiten der zum Kauf notwendig ist, dazu wird er ihre N.I.E. Nummer brauchen. Er wird den aktuellen Auszug aus dem spanischen Grundbuch verlangen, das ist eine neue gesetzliche Pflicht des Notars, damit wird verhindert das ihr Haus oder Grundstück schon einmal verkauft wurde (Doppelverkauf). Aus diesem Grunde dürfen auch keine Barzahlungen an irgendwelche Personen getätigt werden. In der Escritura werden der Verkaufspreis, die Zahlung an den Verkäufer und der Besitzantritt festgelegt. Die Zahlungen an den Verkäufer werden heute alle per Banküberweisung getätigt. Der Notar wird nun sofort die Eintragung ins spanische Eigentumsregister verlangen und sie sind nun stolzer Besitzer einer spanischen Immobilie.
Gerne informieren und beraten wir Sie zusammen mit unseren professionellen Partnern bei Ihrem Vorhaben zu einer eigenen Immobilie in Spanien. Unsere Partner sind Notare, Steuerberater, Treuhänder, Gestoria, Immobilienberater von und für Banken und Baufachleute mit viel Erfahrung.
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